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2008.06.15  不動産強制執行の実務。

はい。渡邊です。ご無沙汰をしておりました。ずっと外出していたのでなかなか事務所にいないもので。。更新できませんでした。。

最近はシロブログよりも実務のブログが多いですが、今回も会社ブログの更新です。

前回引渡命令という言葉を少しお話しましたが、さて引渡命令とはどのようなものかをご紹介します。

競売物件買受けをした際に前所有者が退去しない場合。

：民事執行の実務（参照）

◆不動産引渡命令は執行裁判所が売却許可決定を受けて買受代金を納付した買受人の申し立てに基づき、債務者または不動産の占有者に対して、当該不動産を買受人に引渡すべき事を命ずる事。

◆不動産引渡命令の申し立ては、引渡命令の基本事件である不動産執行裁判所に対し書面ですることになっている。この申し立ては不動産強制執行の債務名義を得る為の手続きで、本来の執行の付属的な申し立てであるから、民事執行規則一条の書面申し立て主義の適用はない。しかし重要な申し立てであるから書面であるのが相当である。

◆引渡命令の申し立てが出来るのは代金を納付して所有権を取得した買受人及び一般承継人に限る。
（委任はの申し立てはできません。）

◆引渡命令の相手方は債務者又は、記録上差押さえの効力発生前から権原により占有している者でないと認められる不動産の占有所（事件記録上差押さえの効力発生後に占有した者で買受人に対抗する事が出来る権原により占有していると認められるものを除く）とされている。
（法改正：抵当権設定前の賃借は引渡命令の対象とならない。抵当権後の賃借は引渡命令の対象になる。
経過措置（抵当権後）平成１６年４月１日前の占有については引渡命令の対象にならない。
相手方の占有時期にもよるので注意が必要。

＊一部民事執行の実務に記載のない文面有。


上記記載の文面は一部です。

この通り誰でも引渡命令ができる訳ではありませんの買い受ける際は注意が必要です。
当社の物件でもこのように半分以上は引渡命令を行います。
そして占有している者が所有者の場合は割かしスムーズにいきますが、占有者の場合は手続きで一苦労します。時間もいりますし。。

例えば買い受けた物件に所有者ではなく占有者がいた場合→まずは引渡命令が相手方に届かない場合は、相手方が占有しているかどうかの記録、調査、相手方の住民票などの取得。
相手方がどこに住んでるか解らない場合でもまずは調査が必要です。調査記録、上申書とともに住民票を添付して提出しないと書留郵便に付する送達、公示送達等はしてもらえません。

●公示送達とは、裁判所で一定期間掲示されその期間がすぎれば相手が郵便を受取ったと同じ効力を有する。

●書留郵便に付する送達とは、相手方が不在でもポストに入れた時相手が郵便を受取ったと同じ効力を有する。

この上記の２点は相手方に不利益を与えるものとなれるので、この２つの事を行う場合は先程も書いた通り調査等が必要とされます。

これは裁判所の記録上と照らし合わせて、裁判所職員からの指示があります。

ここでは書ききれない程の事が色々ありますが、一部後紹介しました。
読んで解ると思いますが大変です。私は法学部を出ているわけでもなんでもありません。普通の社員です。なかなか一般人（私を含め）理解するのにも時間がかかるし大変ですよね。
ですがこれこそが私のお仕事の一部でも有りますので頑張って覚えましたが。。。

上記に記載してないですが、空き家でも誰も住んでいなくても債務名義のあるものは一定期間保管して処理をしないといけません。。。
債務名義のあるものをすてたとしたら。。。大変ですよね。。相手方に断りも無く捨てるという事ですから。
競売物件は建物と土地を購入したという事になります。そこにある動産類は買い受けてはいないのですから。
車や工場等、債務名義のあるもの全てです。
保管しておくだけでも大変。。
そしてどうしようもない場合は動産の執行をかけます。これは引渡命令と同じです。
引渡命令の手続きをして、動産の執行をかけます。これをしたからといって処理できる訳ではありません。やはり決められた一定期間の間荷物の保管はしなければなりません。

ですがこの手続きをしなかった場合、そして捨ててしまった場合はこちら側が相手方に訴えられたりもしかねません。。。慎重に。。
ですのでお金と時間がかかります。。
ましてや弁護士等なんて頼めませんからね。。

費用は各裁判所によって違います。ある裁判所では建物１件に対して６万。ある裁判所では９万。ある裁判所では１２万。。と費用は様々です。
そして長引けば長引く程追加料金がでてきます。
建物２筆の場合は同じ所在地の場合は３万程追加。裁判所で追加分と認められない時は６万円×２倍で１２万となります。
筆が増えればその分お金もかかります。相手方が別人の場合も追加料金が取られます。

引渡命令、送達証明、執行分付与、強制執行と費用はかかります。

これだけでも大変ですが、相手方が引き渡し命令に対して意義申し立てをした場合は３ヶ月から６ヶ月ほど裁判です。最高裁の判決が出たらそれから強制執行です。

強制執行も１度目は張り紙、か相手方に一定期間の間をもって退去を通告します。それが１ヶ月。そして１ヶ月後に強制執行を行います。そしてごみ処理、リフォームをすると。。。
売却決定からさか登ると本当に１年近くかかる事もしばしば。。
こうゆう物件は手続きもスムーズにいきませんからね！

当社はオールマイティーになんでも入札します。なので本当に色々やってます。そうでもしないと落札なんてできやしません。
競争率がとっても激しくなっていますからね！

法人の方でも空き家しか入札しない所はたくさんあります。そうです。皆、リスクが大きいので。。

予断ですが、本当に強制執行かける時、包丁を振り回す人とかいるんですよね。脅されたりもします。
こうゆう方は丁寧に対応しなければいきませんね。次に購入する方の迷惑になりますから。
何度も話し合いをして納得してもらうように心がけます。
本当に競売物件を売り出すまでって大変なんですよね。。

今日はここまでです！長々有難うございます！
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投稿者 ソーリツホーム (10:28) ｜ PermaLink
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